这文章我们为你解答有关业主权利、物业费用以及建筑物维修和管理中10个最常见的分契问题。
十几年前，对于习惯于有地住宅的马来西亚业主来说，“分层地契”或许是一个相当陌生的概念。 现在，它已经成为许多购房者和投资者的主流用语。分契物业和公寓发展的增长率逐渐普及化，特别是加上土地稀缺，整个马来西亚各个城市地区的土地成本上升以及大家对安全设施的需求不断增长。
最近的统计数据证明了这一点。估值和物业服务部（JPPH）在《 2018年马来西亚房地产市场报告》中指出，共管公寓和服务式公寓在新推出的项目当中占了36.8%的主体，其次是2-3层楼排屋，占29.0％。
如果你目前正在物色共管公寓或服务式公寓单位，那么你很有可能被某些分契的术语和行话给绊倒，甚至怯步。许多马来西亚人甚至不知道什么是分层地契！不用担心，你来对地方了。 当然，我们不可能在一篇文章中解释所有分层地契的复杂性，但这里有10个常见的问题解答（FAQ），对初学者相当受用：
1. “strata”是什么意思？
“ strata”一词是在1985年合法引入，以应对马来西亚主要城市的城市化而导致高楼住宅楼的激增。 但是，只有在2015年6月1日实施了《 2013年分层管理法令》（SMA 2013）后，分层地契才成为人们关注的焦点。
新制定旨在纠正其前身《 2007年建筑物和共管产业（维修和管理）法令》的局限性。SMA2013对马来西亚的分层产业管理（包括住宅、商业和综合性用途）提供了更清晰，更严格的规定发展。
2. 什么是分层地契？
根据SMA 2013，分层地契是允许业主拥有（分层）的所有权或共同所有权。分层地契是指一个项目的建筑物或土地被分割成为“区块”的发展或方案。住宅分层物业包括高楼建筑，例如组屋、出租公寓、共管公寓，联排住宅，以及围篱与保安（G＆G）的有地住宅社区。
同时，公寓大楼内的单位也被示例为“区块”，这些附属的区块和公共空间则被一个管理机构所管理。
3. 分层地契和个别地契有什么不同？
通常，分层地契将颁发于高楼产业，其中土地都属于业主或发展商所拥有。共管公寓个别地契将同一个管理和共享设备的房屋单位、公寓和办公室被分为不同的个别地契。
分层地契将被分为个别地契，并颁发给在同一个项目里共享设施的房屋单位、公寓或办公室。
4. 什么是共同财产和有限共同财产？
共同财产是指一个建筑屋中的任何区域是不属于分层单位业主所拥有的。相反，共同财产是所有产业业主之间共享的。例如包括体育馆、游泳池和电梯。
在某些分层项目中，某些特定的公共区域和设施，只共特定的业主所使用。 这些区域被称为有限共同财产（LCP）。 例如，公寓的私人空中花园只限于顶楼公寓业主才能进入。
LCP对于综合项目特别有用，也就是综合项目里的商业单位业主无法使用某些共同财产。 例如，综合用途分层项目的业主自然不能使用附属在住宅社区里的体育馆。可以另行设立一个单独的管理委员会来维护和管理这些有限的共同区域/设施。
5. 谁来管理和维护我的分层产业？
分层项目应该以民主形式来运作，让各单位业主透过管理机构(MC)选出最好的共同管理方式。MC代表所有分层单位的业主，其委员是由业主们透过参加常年大会（AGM）投票所得。
MC的主要的职责包括执行规则和规定、管理和维护共同财产、支付租金、获取保险以及遵守相关法律和政策。但是，只有在该公寓颁发分层地契所有权后，并且至少（25％）的总计单位已转交给单位业主后才能成立MC。
同时，打从发展商将空置产业交给业主开始，一个临时机构-联合管理委员会(JMB)将被成立来运作。在MC成立之前的这段空窗期，也称为发展商管理期，对业主来说是一个宽限期，让他们学习如何利用发展商的控股权来管理自己的产业。
6. 我需要为分层单位支付什么费用？
单位业主需为该建筑物和共同财产的维护支付管理费。 这将用于日常维修和保养目的，以及为建筑物做长期修复。 管理费用的数额取决于各个分层单位的建筑面积
此费用将分为两种：
服务费：每月费用用于维护建筑物的公共设施和财产（例如游泳池、电梯和保安服务），也称为维护费。
偿债基金：用于支付未来的资本支出，这种非频繁的资本支出，例如大楼外观的油漆，翻新工程或更换固定装置。 该基金的数额必须足以应付有关的发展费用；此费用通常会预先征收，10%的服务费也通常被收取。
7. 如果我不支付服务费，会发生什么事？
如果你不支付月费，会有两种可能性。 JMB或MC或许会在公共区域展示你的名字在违约者名单里。
暂停为你的单位提供服务、阻止你使用公共设施、甚至禁止你通过电子入境卡进入大楼。
如果违约者仍然拒绝支付到期的费用，管理机构将向分层管理法庭（SMT）提出索赔，在那里，违反的分层业主将被带到SMT处以被要求偿还该费用。 管理层甚至可以从建筑物委员会（COB）处获得委任状，允许他们可以从违约者的单位中撤回可移动资产（电视机，冰箱等）并进行拍卖。
8. 什么是章程？
在2015年分层管理法令（SMR）之前，签署买卖协议（SPA）后，分层业主必须与发展商签署一项名为共同契约（DMC）的居民协议书。 DMC充当“房屋条规”，用于管理分层属性“该做”和“不该做”的事项。
现在已经执行了新法案，DMC已经被章程取代，这也在SMR 2015的第三目录中被列出。
这些法规的建立是为了规范控制、维护、管理、实施，使用和享受各个单位和共同财产。内容涵盖了如停车场和使用车辆、固体废物处置、翻新和房屋改建等事项。
管理委员会还会特别透过股东大会上表决额外的制定如其他守则，关于饲养宠物等，只要这些规章不违反现有的制定。
9. 什么是共管房产缺陷户口？
在移交分层单位之前，开发商必须提交估计建筑成本的0.5％或50,000令吉； 以较高者为准。 这笔款项将存入法定帐户，作为开发中任何可能缺陷的准备。 如果金额不足以支付任何费用，则开发商必须补足剩余金额。
你的住宅分层建筑物内的公共财产拥有24个月的缺陷保修期，类似于分层单位的缺陷保修期。分层业主可以选择在缺陷保修期内为公共财产要求索赔，例如漏水或电梯故障。
在转交分层单位之前，发展商必须提交估计建筑成本的0.5％或RM50,000，以任何一个较高者为准。 这笔款项将存入法定帐户，为可能发生的缺陷做修复准备。一旦该存款不足以支付共管房产的缺陷修护时，发展商必须补贴剩余的数额。
10. 作为分层地契的业主，我有哪些权利？
作为分层地契业主，你具有各种法定权利。 这些包括：
A) 要求召开常年大会（EGM）的权利：
及时对任何问题进行介入。 委员会主席应在收到分层业主的书面申请后的六周内召开临时常年大会，这些分层业主至少要拥有合计25％的共享单位。 在某些情况下，业主会对某些委员会的决定感到不满意，例如将维修工程的合同授予家庭成员/朋友和滥用资金。 如果管理层对召开临时常年大会的请求视若无睹，业主可以向建筑物委员会（COB）或SMT寻求帮助。
B) 适于在AGM和EGM业主常年大会中表决：
要行使此权利，业主必须在常年大会之前付清所有未偿服务费用。至于未还清费用的人将不允许对任何决议进行投票。 每个单位将有一次投票的资格。 共同分层业主可以通过委任联合代表人进行投票，也可以委任任何一位业主。 例如，此代表人可以为持有单位的丈夫代表他投票。 请注意，如果代理人不是业主，则不允许成为委员会成员。
C) 要求审查服务费和偿债基金的权利
如果业主对管理层实施的费用不满意，包括费用增加，他们可以向COB申请要求审核。随后，COB将确认合理的收费数额，或让注册级的地产经理推荐该数额。
D) 根据分层管理法庭（SMT）提出索赔的权利
你受到SMT的保护，其中与分层管理有关的任何争议均由SMT审判。 SMT的成立旨在为有关《 2013年分层管理法令》SMA无法履行的职能、职责或权力等纠纷提供解决方案。SMT下的纠纷可以以最低成本来处理，因为不允许有法律代表（从而解除了昂贵的法律费用）。与法院诉讼相比，它的备案费相对便宜。但是，SMT的审判资金则不不宜超过RM250,000。
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